5TRACKS, de laatste loodjes van een turnkey project

De drie gebouwen met vijf functies, waaronder 168 appartementen, 15.500 m² kantoren, groen, winkels en horeca, zijn bijna helemaal opgeleverd. Tussen 1 december 2023 en eind februari 2024 wordt alles turnkey overgedragen. Wat vragen de laatste loodjes van de uitvoerders? Dat vertellen Justin de Koning, uitvoerder hotel, Mike van ’t Zelfde, uitvoerder woningen en kantoren, en Julian van den Nieuwendijk, uitvoerder afbouw woningen en kantoren.

Is turnkey lastiger opleveren dan behangklaar opleveren, Justin? 

‘Bij turnkey opleveren moet een gebouw direct naar een niveau worden gebracht waarop het meubilair kan ontvangen. Want het is erg lastig om tijdens het inhuizen nog punten af te handelen. Evengoed zijn we tijdens de inhuizing ook nog bezig met opleverpunten, en als alles is ingericht gaan wij nog de onvermijdelijke beschadigingen van de inhuizing herstellen. Dat betekent dat we bepaalde plekken beschermen, zoals hoeken en liften.’

Waar lopen jullie tegenaan in deze laatste fase?

Mike: ‘In alle drie de gebouwen, is de afbouw in volle vaart bezig, hierdoor zijn er ontzettend veel logistieke horizontale en verticale bewegingen. Eén van onze grote uitdagingen is dat we bijna geen bouwterrein meer tot onze beschikking hebben. Dit komt doordat we de ruwbouw en afbouw van de parkeergarage aan het uitvoeren zijn. Daardoor is ook een van de twee opritten verdwenen. Het is dus heel lastig om je materialen naar de gebouwen te krijgen en op sommige plaatsen kunnen we zelfs niet met een pompwagen komen. Dat betekent dat er veel met de hand bevoorraad moet worden. Bijvoorbeeld voor de systeemplafonds. Die kunnen alleen maar afgeleverd worden in de parkeergarage, een aparte ploeg brengt het materiaal naar de gebouwen. Verder wil je, om beschadigingen te voorkomen, de begane grond zo laat mogelijk afbouwen, omdat dit de aorta is voor de logistiek.’

Kun je logistieke problemen ondervangen?

Julian: ‘Dat kan maar deels. Zo hebben we bepaalde materialen al veel eerder op verschillende verdiepingen opgeslagen toen de gebouwen nog goed bereikbaar waren. Die materialen staan daar al geruime tijd en staan soms dus ook in de weg, waardoor je ze weer moet verplaatsen. Als straks de daktuin op de parkeergarage wordt aangelegd, wordt de ruimte nog weer minder en moeten we met de hoveniers afstemmen dat er twee paden openblijven om zaken af- en aan te voeren. Het tweede en derde gebouw, met woningen en kantoren, krijgen een atrium. Andersom moeten er nog staalconstructies en glas naar binnen en er wordt er ook nog beton gestort. Die atria zijn de eyecatchers van deze gebouwen en hebben een hoog afwerkingsniveau. De architect komt daar wel twee keer per week voor langs.’

Wat maakt de atria mooi?

Mike: ‘De mix steenstrips op de gevelpenanten en de houtenlatten op de wanden en plafonds. De steenstrips gebruiken we bij deze gebouwen buiten en binnen. Binnen is extra aandacht voor de zichtlijnen. Die moeten zo strak mogelijk zijn. Met de architect hebben we een zo gangbaar mogelijke steenstripmaat bepaald voor de penanten (de muurdelen tussen twee gevelopeningen, red.). Deze steenstrips worden voor de atria allemaal exact op maat ingekort in de parkeergarage. Dan hebben we het over 30.000 stuks. Op de buitengevels wordt de standaardmaat gebruikt. De standaardmaat heeft een tolerantie van anderhalve centimeter. Dat komt omdat de steenstrips gezaagd worden uit gebakken stenen. In de fabriek worden deze stenen in vier plakken gezaagd. Omdat de buitenhoeken van de stenen rond weg lopen ­– dit gebeurt tijdens het bakken – zijn de binnendelen langer en haakser dan de buitendelen.’

De steenstrips dragen ook bij aan de duurzaamheid van de gebouwen. Hoe zit dat?

Julian: ‘Dat klopt. Allereerst omdat je vier keer minder baksteen gebruikt. Ten tweede omdat deze stenen zijn gebakken van betonpuin en sloopafval. Verder worden ze in kratjes aangeleverd die weer teruggaan naar de leverancier. Maar de montage ervan is bewerkelijk: de ondergrond mag niet vochtig zijn. We hebben tenten op de steigers neergezet tegen regenwater en je moet opletten met het water dat je tijdens de bouw gebruikt, bijvoorbeeld als je iets schoonspuit. Ook moet de temperatuur bij alle natte bewerkingen (aanbrengen mortel-weefsel laag, lijmen, voegen) minimaal 5 graden Celsius zijn. Dit voorjaar konden we een lange periode niet plakken.’

Ik hoorde dat jullie ook onderzoek doen naar het elektrisch verbruik op de bouwplaats?

Mike: ‘Dat klopt. Dat doen we samen met onze materieeldienst MDB, in het kader van het TBI-speerpunt ‘De duurzame bouwplaats’. Wij monitoren ons elektrisch verbruik. De werkwijze is op dit moment dat je je stroomverbruik voor kranen, verlichting, bouwliften enzovoort vooraf inschat en op grond daarvan een aansluiting aanvraagt bij het energiebedrijf. Zo’n aansluiting is duur, soms moet er een trafohuisje worden geplaatst of een kabel gelegd. Hierdoor is de levertijd lang en zijn ook de maandelijkse kosten hoog. Bij 5TRACKS moesten wij bij aanvang eerst twee grote dieselgeneratoren neerzetten en Voorbij Funderingstechniek twee omdat we nog geen netstroom hadden. Dat wil je liever niet. Door op alle grote stroomverbruikers loggers te plaatsen, monitoren we nu het exacte verbruik en hopen we te ontdekken dat we minder stroom nodig hebben dan we normaliter aannemen. Wellicht kunnen we daardoor in de toekomst kleinere aansluitingen aanvragen die we eerder krijgen en die voordeliger zijn. Dan zouden we in de beginfase zonder dieselgeneratoren kunnen en kosten besparen.’