Transformatie kantoortorens Zuidas tot multifunctioneel ensemble

Geschreven door Jan-Kees Verschuure voor Stedenbouw (#755)

De aanleiding is helder: AkzoNobel en Stibbe, de voormalige hoofdhuurders van twee identieke kantoortorens aan de noordzijde van station Amsterdam Zuid vertrokken in 2016 naar nieuwbouwlocaties. De naderende bouw van het Zuidasdok gaf eigenaar Commerz Real aanleiding tot spoedige herontwikkeling. Met Provast als gedelegeerd ontwikkelaar werd besloten tot een forse upgrade, in de vorm van een hoteltoren en een kantoortoren verbonden tot één ensemble. Een technisch complexe operatie, waartoe J.P. van Eesteren de beste oplossingen aandroeg.

"In 2013, toen wij startten met de planvorming, was de markt slecht maar de locatie nog steeds uitzonderlijk goed", zegt projectdirecteur Jurjen Thomas van Provast. "De eigenaar heeft er op aangeven van Provast voor gekozen één toren te transformeren tot hotel en de andere te vergroten tot modern kantoor. Hierin komt de Spaanse hotelketen Meliã met haar eerste Nederlandse vestiging. De westelijke toren van 64 meter hoogte wordt opgetopt met drie verdiepingen, met onder meer een skybar - de eerste op de Zuidas. De kantoortoren wordt uitgebreid van 14.000 naar circa 23.000 m² bvo. Die ruimte wordt juist gevonden in de breedte: vanwege de behoefte aan grote vloervelden komt er een nieuw laagbouwdeel om de toren heen, voorzien van een atrium. Beide bestaande gebouwen worden afgewerkt met een nieuwe elementgevel en tot een ensemble gesmeed door een omkadering van de binnentuin. Op het oog goed bouwkundig te realiseren, maar er waren veel onderliggende eisen en omgevingsfactoren."

COMPLEXE BOUWKUIP

Ten eerste de wens van eigenaar en architect om één ensemble te creëren. Het besluit tot de aanleg van het Zuidasdok, waarmee de infrastructuurbundel door de Zuidas wordt verbreed, noopte tot sloop van de parkeergarage, waarvoor nieuwe voorzieningen dienden te worden gevonden. "Dat bleek geen sinecure", zegt Thomas. "Voor de drie nieuwe parkeerlagen onder de torens moest een complexe bouwkuip worden gerealiseerd. Er bleken groutankers van het naastgelegen WTC aanwezig in het werkgebied en het straatniveau van de belendende Strawinskylaan ligt hoger dan het maaiveld. Het aantal professionele stakeholders is bovendien aanzienlijk: de gemeente, de rijksoverheid, alsmede de eigenaren van het WTC en kantoorgebouw Atrium. Zaak was een aannemer te selecteren die goed is in technische complexiteit en hoogwaardige samenwerking. Ook omdat er planningsdruk zit op het project vanwege het Zuidasdok."

DUURZAAMHEID

In totaal dient de inrichting van de bouwplaats en de bijbehorende logistiek zeven keer te worden aangepast. Van Kats: "Wij hebben co-makers gevonden die volledig in de planning en logistiek kunnen meegaan, zoals De Groot en Visser, Unica en Voorbij." De nieuwe gevel van de hoteltoren is dit voorjaar wind- en waterdicht; de oplevering van het ensemble is voorzien in 2021. "Voor een transformatie tot hotel, uitdagend in verband met het inbouwpakket, kunnen wij relatief efficiënt opereren, onder meer met vroegtijdige opslag op de verdiepingen." De kantoortoren krijgt een BREEAM 'Excellent'-certificaat (o.a. WKO gecombineerd met stadsverwarming; zonnepanelen), het hotel een GPR-score van minimaal 8. "Vanwege de complexe omgeving en de combinatie van functies is dit een uniek project", zegt Thomas tot slot. "Met de ontwikkeling van een nieuw station Amsterdam Zuid komt er een tweede passage die noord en zuid verbindt, waardoor 2Amsterdam nog meer in het centrum van de Zuidas komt te liggen. De nieuwe entrees hebben hun oriëntatie op het zuiden gekregen waardoor beter wordt aangesloten op deze centrale ligging. Dat maakt 2Amsterdam tot de ultieme herontwikkeling, waarin alle vormen van samenwerking tot hun recht komen."

Bouwinfo

• Opdrachtgever: Commerz Real
• Ontwikkelaar: Provast
• Architect: KCAP Architects&Planners
• Engineer & Build (bouw en installaties): TBI-onderneming J.P. van Eesteren
• Co-makers: De Groot en Visser (gevels), Unica (installaties), Voorbij Funderingstechniek (bouwkuip)
• Bouwperiode: november 2018 - medio 2021

Keuze voor elementgevel heeft esthetische, montagetechnische en thermische redenen

2Amsterdam is een voorbeeld van moderne ketensamenwerking, waarbij co-makerschap een grote rol speelt. Gevelbouwer De Groot en Visser is door hoofdaannemer J.P. van Eesteren zowel betrokken bij de ontwerptechnische als uitvoeringstechnische engineering van de gevel, alsmede verantwoordelijk voor de productie en montage. "Beide torens van 2Amsterdam bleken goed geschikt voor montage van een elementgevel aan het bestaande casco. Hierbij is een mix van zonwerend doorzichtglas, shadowboxglas en geëmailleerd glas geïntegreerd in aluminium elementen", vertelt projectleider Jan-Peter van Honk. Voor het gevelbeeld is van belang dat blinde geveldelen en open geveldelen op elkaar zijn afgestemd. Dat ontwerponderdeel is door een aantal stappen met architect KCAP en opdrachtgevers Provast en Commerz Real heen gegaan, en heeft uiteindelijk geresulteerd in de uitvoering en visuele beoordeling van een mock-up. De keuze voor een aluminium elementgevel (geïntegreerd voorhangsysteem als thermische schil) was toen al gemaakt, aldus Van Honk. "Een elementgevel heeft meerdere voordelen, zoals de montage-methode. Dit systeem kan aan de gevel worden gemonteerd met torenkranen en lichte hangbakken. Hierdoor hoefde het casco niet te worden gesteigerd. Bovendien is dit een zeer lichte constructie, volledig geïsoleerd en voorzien van thermische onderbreking. Wij hebben deze gevel in een proefopstelling zorgvuldig op aansluitingen getest om een wind- en waterdicht gebouw te kunnen garanderen. Bovenin komen bijzonder grote elementen, onder meer voor de panoramische skybar."

'KRAPPE LOGISTIEK, STRAKKE PRODUCTIE'

In de montagelogistiek bevinden zich enkele forse uitdagingen, aldus Van Honk. "De hoteltoren is bijna klaar. Het is gelukt om het beoogde montagetempo van twee verdiepingen per week te halen. Wij zijn nu toe aan de 8,5 meter hoge verdieping van de skybar (februari 2019; red.)." Er is sowieso zeer weinig bouwterrein; er moet just-in-time geleverd worden. De kantoortoren wordt in het eerste kwartaal van 2020 pas bekleed. "Voor de hoteltoren gaat het om 8.300 m², voor het kantoorgedeelte om circa 10.000 m² elementgevel. De bestaande kantoortoren wordt nog ombouwd met een nieuwbouwdeel. Ook dat speelt mee in de planning en logistiek, omdat de bouwplaats kleiner en voller wordt." Tussen de twee bestaande torens wordt, als het kelderdek op hoogte is, een volledig glazen entree voor het hotel gemaakt, opgebouwd uit een vliesgevelsysteem.