2Amsterdam: puzzelen op een postzegel

Geschreven door Paolo Bouman, Techniek Nederland
02 jan 2020

2Amsterdam Techniek Nederland

Aan de Zuidas worden twee bestaande kantoortorens uit de jaren negentig gestript, gerenoveerd en uitgebreid. Eén toren wordt een viersterrenhotel met skybar, de ander een A-klasse kantoorgebouw. Ook komen er een semipublieke tuin, openbare lobby’s, flexibele werkruimten, een koffiebar, een restaurant en een meerlaagse ondergrondse parkeergarage met 376 parkeerplaatsen. Dit alles wordt gerealiseerd op een zeer krappe bouwplaats.

2Amsterdam is een ontwikkeling van het Duitse Commerz Real Investmentgesellschaft met het Nederlandse Provast als gedelegeerd opdrachtgever. In het derde kwartaal van 2016 werd dit project als één geheel in de markt gezet. Bouwbedrijf J.P. van Eesteren|TBI schreef er op in en benaderde hiervoor 3 technisch dienstverleners, waaronder Unica. Eind 2016 kwam J.P. van Eesteren als winnaar uit de tender.

Omdat Provast, J.P. van Eesteren en Unica eerder zeer succesvol hadden samengewerkt bij de bouw van de Rotterdamse Markthal, vroeg Provast het aannemingsbedrijf om wederom de mogelijkheid van samenwerking met Unica te onderzoeken. De ontwikkelaar had – gezien de complexiteit van het project – een sterke voorkeur voor één totaalinstallateur, en J.P. van Eesteren ging daarin mee.

In 2017 startten J.P. van Eesteren en Unica met de Engineer & Build-opdracht. Hierbij is Unica verantwoordelijk voor het uitwerken van het ontwerp van alle gebouwgebonden installaties en voor het opstellen van het installatiebestek.

Puzzel 1: een jaar vertraging

‘De bouw liep een jaar vertraging op bij het bouwrijp maken van de grond’, vertelt vastgoedontwikkelaar Jurjen Thomas van Provast. ‘Er zaten groutankers in de weg die eerst verwijderd moesten worden. Hier waren veel partijen bij betrokken, maar dit probleem is in goed overleg opgelost. Hiermee is echter veel tijd verloren gegaan. Daarom is voor het strippen van de gebouwen alvast een vooropdracht gegeven. Toen we eenmaal konden gaan bouwen, was de markt gekanteld van crisis naar hoogconjunctuur.’

Alireza Akhawani, projectmanager van Unica: ‘Daardoor werden offertes van onderaannemers teruggetrokken en wilden veel partijen niet eens meer aanbieden; ze zaten vol.’ Thomas: ‘En beleggers zijn langetermijndenkers en vaak gekoppeld aan een fonds, die passen hun afgegeven budgetten niet snel aan. Dat maakte de start een financiële puzzel.’

Puzzel 2: de bebouwde omgeving

Ook de omgeving van het gebouw was een puzzel. Projectmanager Paul van Kats van J.P. van Eesteren: ‘Door het raakvlak met project Zuidasdok konden we aan de Zuidzijde geen aansluitingen maken. Aan de 3 andere zijden van de bouwplaats liggen het Atrium, het WTC en de 3,5 meter hogere Strawinskylaan. Hierdoor konden we lastig aanbieden aan de nutsbedrijven. Dit is uiteindelijk gelukt door persleidingen onder de Strawinskylaan te realiseren.’

Hij vervolgt: ‘Echter, onze bouwkuip ligt tegen de Strawinskylaan aan, je kunt daartussen geen perskuip maken. Daarom hebben we onze bouwkuip gebruikt om de persingen te doen, waar ook de kantoortoren moest worden gestut en een parkeergarage gerealiseerd. Dat maakte de momenten waarin de persingen konden plaatsvinden zeer beperkt.’

Puzzel 3: ruimtegebrek binnen en buiten

Akhawani: ‘Ruimtegebrek is een rode draad in dit project. Neem de kantoortoren die hotel wordt. Deze toren krijgt er 3 verdiepingen bovenop, hoger mocht niet. Normaal gebruik je de hele bovenste verdieping als technische ruimte, maar de helft hiervan was bestemd voor een skybar. Hierdoor hebben we de techniek deels in de garage moeten onderbrengen. En omdat je in het casco van een voormalig kantoor werkt heb je te maken met bestaande ruimten, hoogten en sparingen waar alles in moet passen. Om die reden hebben we de bestaande situatie al heel vroeg in BIM gemodelleerd zodat we alle installaties op maat konden ontwerpen en prefab produceren.’

2Amsterdam Techniek Nederland

‘Bij onze prefabricage kunnen we natuurlijk onder ideale omstandigheden werken. We maakten hele pakketten van 6 leidingen bij elkaar met een lengte van 12 m, die we op zaterdagen lieten aanvoeren. Dat gold ook voor de leidingen van de sprinklerinstallatie van de parkeergarage. Die hebben we in het werk gestort, wat straks veel montagewerk scheelt. Doordat J.P. van Eesteren en wij vooraf alles in BIM hadden getekend waren er bijna geen knelpunten in de uitvoering.’

Puzzel 4: last minute-keuzes

Thomas: ‘Dit is een turn key-project. Het hotel wordt straks, compleet met de tv’s op de kamers en de afzuigkappen in de keuken, opgeleverd. Maar het hotelmanagement heeft nog niet exact bepaald welke toestellen en wat voor systeem men wil.’

Ondertussen moet Unica verder. Akhawani: ‘Wij bereiden alles zoveel mogelijk voor en laten de plafonds open. Maar de klok tikt. De andere toren, die zijn kantoorfunctie behoudt, krijgt een Breeam Excellent-certificering en wordt vooral op installatiegebied ‘state-of the-art’ uitgewerkt. Unica heeft in het verlengde hiervan voorgesteld om slimme plafonds toe te passen met multi-sensoren die het licht, de lucht en de temperatuur regelen, maar ook bedienbaar zijn met een app. De helft van de infra van het gekoelde water hebben we al prefab geproduceerd.’

Thomas: ‘Eigenlijk moet je als opdrachtgever tijdens de uitvoering niets meer wijzigen. Maar als ik kijk naar de mooie gebouwen uit het verleden, dan zie je dat die nét even fraaier zijn geworden door tijdens de bouw nog bij te sturen.’

Lees het originele artikel op detechniekachternederland.nl