JP Magazine

5Tracks Breda: Niet bedacht vanuit gebouwen maar vanuit functies

Geschreven door Paolo Bouman voor JP Magazine
21 dec 2016

De spoorzone van Breda wordt ingrijpend vernieuwd. Het nieuwe HSL-station is al af en de bouw van een nieuw gerechtsgebouw is in volle gang. Daartussen ligt Coulissen West, circa 40.000 m² braakliggende grond die op invulling wacht. In een tender zocht het College van B&W een partner om dit gebied te ontwikkelen tot een plek waar je 24/7 kunt wonen, ondernemen, werken en recreëren. Die partner werd gevonden in een combinatie van de TBI-bedrijven Synchroon en J.P. van Eesteren, opererend onder de projectnaam 5Tracks. We praten met wethouder Alfred Arbouw, (o.a.) verantwoordelijk voor de stedelijke ontwikkeling van Breda en met Ton Vaags, directievoorzitter van J.P. van Eesteren.

Alfred Arbouw en Ton Vaags op toekomstige bouwlocatie bij het station van Breda

Alfred Arbouw: “Voor ons is gebiedsontwikkeling op deze schaal nieuw, maar wat we wisten is dat we een tender wilden aangaan in dialoog met de markt. Om ons hierin te begeleiden schakelden we adviesbureau Fakton in. Zij gaven ons colleges en daarnaast verkenden we zelf actief de markt door bijvoorbeeld op vastgoedbeurzen te staan als Provada en Expo Real. Ook stelden we een doortimmerd document op over de kracht van de plek en onze wensen en eisen. Pas daarna schreven we een tender uit waarbij we in de eerste biedingsronde om een visie vroegen. In totaal dertien partijen schreven zich in, waarvan er negen een voorstel indienden. Uiteindelijk hebben we met drie partijen dialooggesprekken gevoerd. Dat leidde tot drie voldragen plannen die allemaal voldeden aan onze, vooraf omschreven, criteria en die dus goed met elkaar te vergelijken waren. Eén stak daar met kop en schouders bovenuit: 5Tracks van Synchroon en J.P. van Eesteren. Daarin wordt niet gedacht in gebouwen maar in functies.”

Vijf sporen

Ton Vaags: “De naam 5Tracks is een knipoog naar de spoorzone en staat voor de vijf functies die we over drie verschillende gebouwen verdelen. Wij kozen dus niet voor de traditionele opzet van één functie per gebouw, maar laten ze alle vijf door de drie gebouwen heenlopen. De vijf functies zijn: kantoren, hotel en appartementen, parkomgeving, eat & meet en faciliteiten als winkels en een fitnesscentrum. In alle gebouwen bevindt zich ook veel publieke ruimte.”

Alfred Arbouw: “Het is de wisselwerking tussen de verschillende functies, die wij in dit voorstel zo verrassend en aantrekkelijk vinden. Steeds meer mensen - en vooral nieuwere generaties - willen niet in een kantorenpark langs de snelweg werken, maar in het centrum. Ze komen bij voorkeur met het openbaar vervoer naar het werk en gaan tussen de middag buiten de deur lunchen. Daarnaast willen steeds meer mensen in het centrum van de stad wonen. Deze realiteit is in 5Tracks goed doordacht en consistent doorgevoerd.”

5Tracks Breda

Toekomstbestendig

Ton Vaags: “Wij hebben vooraf kwantitatief onderzoek laten verrichten naar de verschillende behoeften. Je zou je bijvoorbeeld kunnen afvragen of je wel kantoren moet bouwen omdat er, ook in Breda, kantoren leeg staan. Maar uit deze analyse bleek dat een deel van wat er leegstaat niet meer voldoet aan de huidige vraag. Vervolgens verdiepten we ons in de gewenste vloeroppervlakten. Met als resultaat dat 5Tracks straks ruimte biedt voor starters met 1 bureau, maar ook aan ondernemingen die aaneengesloten vloeren van bijvoorbeeld 2.000 m² zoeken. Bedrijven kunnen dus meegroeien en ook voor hun flexibele schil van zzp’ers en kleinere ondernemingen is plaats. Verder maakt de mix van functies de gebouwen veel toekomstbestendiger dan een gebouw dat maar één functie heeft. Wij denken dus dat dit de toekomst heeft en gaan daar investeerders van overtuigen. Voor hen is dit vaak nog nieuw, maar als we ons verhaal vertellen, zijn ze heel positief!”

Samen ontwikkelen

Bijzonder aan dit project is niet alleen het plan, maar zeker ook de transparante manier van samenwerken. Hierin is de gemeente Breda niet alleen opdrachtgever, maar ook een partner. Ton Vaags: “De vraag van de gemeente was niet om even een handtekening te zetten
voor het kopen van de grond, maar om samen een visie vorm te geven, de mogelijkheden te onderzoeken en vervolgens de invulling stap voor stap concreet te maken. Dat maakte dit project voor ons zo aantrekkelijk.” Ook de samenwerking tussen ontwikkelaar Synchroon en utiliteitsbouwer J.P. van Eesteren is bijzonder. Synchroon beschikt over veel ervaring met multifunctionele gebouwen, J.P. van Eesteren heeft ruime ervaring met de kostenramingen van grote projecten en ontwikkelt zelf ook risicodragend. In januari 2017 wordt de haalbaarheidsstudie naar de businesscase afgerond waarna het ontwerp en het bestemmingsplan in de loop van 2017 verder worden uitgewerkt. Halverwege 2018 zal dan de bouw starten.

3D Artist impression: MIR